北京農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押變擔(dān)保
農(nóng)村土地抵押貸款變相突圍
土地流轉(zhuǎn)成銀行處置不良資產(chǎn)新途徑
記者 蔡穎 林遠(yuǎn) 北京報(bào)道
“近20畝農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押，換來了30萬元的銀行貸款。”北京市平谷區(qū)鎮(zhèn)羅營鎮(zhèn)的農(nóng)戶孫寶君感慨。2月27日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)已在北京落地，而第一個(gè)“吃螃蟹”的金融機(jī)構(gòu)正是中國郵政儲蓄銀行(以下簡稱郵儲銀行)。
今年中央一號文件首次提出，“在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。然而，現(xiàn)實(shí)中，很多地區(qū)的政府礙于制度和操作細(xì)則不明確而沒有嘗試，真正有意愿做農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)寥寥無幾。
郵儲銀行北京分行零售信貸部產(chǎn)品經(jīng)理杜昆透露，“雖然目前我們在北京市平谷區(qū)開展的業(yè)務(wù)是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但在實(shí)際操作中，我們并不把土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，而是作為擔(dān)保物在合同中體現(xiàn)，這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)叫作組合擔(dān)保貸款。”
據(jù)了解，郵儲銀行開展試點(diǎn)有半年多時(shí)間，截至目前共發(fā)放了31筆土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，總額達(dá)1200萬元，申請貸款的成功率超過六成。
對于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的處置，在農(nóng)業(yè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人看來，如果我國實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地“三權(quán)分離”，經(jīng)營權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)或其他債權(quán)人，并不影響承包農(nóng)戶和集體的土地承包關(guān)系。經(jīng)營者到期不能償還抵押債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)或其他債權(quán)人也不能取得承包方的地位，只能是以土地經(jīng)營獲得的農(nóng)產(chǎn)品收入或地租收入優(yōu)先受償。
但實(shí)際情況是，單純的經(jīng)營權(quán)抵押在現(xiàn)實(shí)中卻很難實(shí)現(xiàn)。對此，郵儲銀行計(jì)劃了一套風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置方案。“由于這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)并不是真正的抵押，而僅僅是擔(dān)保，因此，銀行不得通過法院來處置不良資產(chǎn)，而是只能提前與農(nóng)戶私下達(dá)成協(xié)議，如果因經(jīng)營狀況無法改善，長期難以償還貸款，那么銀行就將土地經(jīng)營權(quán)在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通過轉(zhuǎn)讓得到的租金來償還銀行貸款。這其實(shí)是防控風(fēng)險(xiǎn)的無奈之舉。”郵儲銀行內(nèi)部人士稱。
目前，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款的信用體系是建立在抵押、擔(dān)保的基礎(chǔ)上。“由于中國特殊的所有權(quán)制度，中小企業(yè)和農(nóng)民沒有土地等資產(chǎn)的所有權(quán)，而沒有這些資產(chǎn)的所有權(quán)作為質(zhì)押，任何銀行都很難對其進(jìn)行放貸，信用體系的嚴(yán)重不對等，使銀行自然更加傾向于為國企貸款或?yàn)槠渥C券做擔(dān)保，‘三農(nóng)’的金融支持一直比較邊緣化。”央行研究局研究員鄒平座在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
據(jù)介紹，郵儲銀行所開展的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款合同期限為1年，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮程度和小微企業(yè)貸款利率相當(dāng)。“對于貸款資質(zhì)，我們會考慮借款人的擔(dān)保物和經(jīng)營狀況，先由評估公司對借款人的土地和經(jīng)營進(jìn)行評估，然后我們根據(jù)其測評的價(jià)值綜合擬定一個(gè)授信額度。如果該借款人信用狀況一直比較好，第二年我們就可以給這樣的老客戶追加5萬的純信用貸款授信。”杜昆介紹稱。
在貸款申請的流程上，借款人需要準(zhǔn)備的資料包括土地承包經(jīng)營權(quán)合同，村民代表表決同意的證明以及鎮(zhèn)政府同意的證明。“放貸周期慢的話為15個(gè)工作日，如果客戶資料比較齊全，快的話為10個(gè)工作日。不過，也有部分申請貸款的農(nóng)戶因手續(xù)材料難辦而‘半途而廢’。”杜昆說。
從制度層面看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款而言，目前仍有兩大制度性難題并未破解。一是全國性的土地確權(quán)登記仍未完成。很多地區(qū)還沒有確權(quán)頒證，土地對應(yīng)權(quán)屬關(guān)系還不確定，農(nóng)民在向金融機(jī)構(gòu)辦理經(jīng)營權(quán)抵押時(shí)缺乏有效證件以便操作。二是我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，尚存在與土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款相抵觸的條款。其中最重要的一條為1995年實(shí)行的《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押。
一位銀行業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，雖然央行和銀監(jiān)會都明確表態(tài)希望推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，但基于有關(guān)法律障礙，很多地區(qū)都難以實(shí)施這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)。“北京地區(qū)目前除了平谷在試點(diǎn)，其他區(qū)域也還沒有展開。四川省也在試點(diǎn)，由地方政府出面找擔(dān)保公司來做信用擔(dān)保，但這種模式也很難大規(guī)模復(fù)制?，F(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)和政府都希望修法和各項(xiàng)細(xì)則進(jìn)一步落地。”該人士稱。
“從2012年開始，北京銀監(jiān)局來我行對土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)做過多次調(diào)研，并且給銀監(jiān)會寫過匯報(bào)，銀監(jiān)會也很支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資的創(chuàng)新，希望能呼吁配套的相關(guān)法律盡快修改落地。另外，監(jiān)管層最好能對‘三農(nóng)’貸款再提供一些政策傾斜，比如單獨(dú)批給銀行一筆‘三農(nóng)’的信貸額度等，以便于這些新融資業(yè)務(wù)迅速鋪開。”杜昆表示。
